2022日本房产之民宿投资价值及费用分析

一、日本民宿投资价值

虽然在日本民宿新法实施后，很多地方的民宿一年只能经营180天，有些地方还受到了经营时间段的限制，但日本民宿业还是在规定的范围内更健康的发展着。直到疫情的到来，日本旅游业热度降低。

东京奥运会后，日本多地疫情形势又严峻了起来。相信全球疫情会在波动中慢慢趋于平稳最终消失，届时日本旅游业一定会恢复如初，甚至会因疫情期间的压抑出现旅游高峰

民宿行业相比酒店、旅馆更吸引人的点在于，其前期投入、运营成本都比较低。一旦不想经营民宿了，转为长租房出租也是一种备选方案。那么投资经营民宿需要哪些费用支出？成本怎么计算呢？

在日本经营民宿的常规操作中，有以下费用支出环节：购置适合经营民宿的不动产、办理经营许可、寻找运营代理、民宿日常维护。

日本在2018年6月15日生效了“住房住宿商业法”，规定了民宿经营一定要合法化，如果擅自私下经营民宿，您可能会被判处6个月以下监禁或者不超过30000日元的罚款。所以我们在选择投资日本民宿的项目上要考虑以下3点。

1、选择民宿主要选择能长期经营民宿的地区（比如大阪）大阪是民宿特区，是365天都可以经营民宿的地方。

2、选择整栋都是经营民宿的项目，原因是您如果要经营民宿，一个是要符合消防要求，一个是需要同一栋楼的邻居都同意。整栋都是经营民宿的项目肯定是按照消防要求来建设的，也不用担心邻居会不同意的情况。

3、肯定是要选择大阪核心区域，最好买的时候就自带民宿牌照，同时日本是有专业团队帮你经营管理。

这样您才能省心省力的享受日本民宿带来的高回报，和很好的房产升值空间。

二、投资日本民宿相关费用介绍

(一)购买民宿房产，税费费用

1、不动产购买的相关费用

不动产本身的费用：日本各地不动产价格差异较大，这里以卓杰海外代理的东京可经营民宿的一户建为例，2000年建成，位于池袋步行圈，售价6500万日元（约合人民币381万元）。

相关税费：印纸税，5000-10000日元（约人民币280-580元）；登陆免许税，固定资产税评估额的2.0%（二手房）；不动产取得税，土地评估价的3%+房产评估价的4%；司法书士费用，6-12万日元（约人民币3500-7000元）。

总体算下来，买房时要交的税是总价的3-5%，按前面这套东京一户建的价格计算，购买环节产生的税费约195-325万日元（约合人民币11-19万元）

中介费：在日本购置房产一般都需要通过中介公司，日本不动产行业中介服务费均价是房产价格的3%加6万日元。关于这部分费用的更多具体情况可资讯卓杰海外地产。

2、不动产持有的相关费用

在日本，持有不动产期间也有一定的税费。固定资产税，固定资产税评估额的1.4%；都市计划税，不同地方的税率不同，最高不超过固定资产税评估额的0.3%。大部分日本不动产每年实际缴纳的税费税率为0.5-0.8%。运营正常的情况下，这部分费用可以忽略不计。

此外，还有不动产所有者在经营中的个人所得税等。日本的多种税费都有减免政策。对于民宿投资者还有一个需要考虑的问题是，是以个人名义还是以公司名义购置不动产用于经营，因为这其中涉及到税费归属、经营管理签证等问题，这里就不详细介绍了。

(二)民宿经营方面费用

1、办理民宿经营许可的费用

这项费用主要是用来给行政书士协助申请许可的报酬。申请旅馆业许可的费用约35万日元（约合人民币2.1万元），申请特区民宿或民宿新法的费用约25万日元左右（约合人民币1.5万元）。

2、民宿日常维护的费用

民宿最主要的日常维护费用就是清洁服务。有些自己经营名宿的投资者可以自己作为民宿的管家，负责前期与客户沟通、后期服务打扫等事项，但忙不过来时请专业人士打扫清洁是难以避免的。通常一个民宿房间的清洁费用约5000日元（约合人民币293元）每次。以100平米的民宿为例，每月清洁费约1万日元（约合人民币587元）。当然，这部分工作也可交给代运营者，算进运营服务费中。

3、民宿代理运营的费用

民宿正式进入运营后，是需要占用运营者很多时间和经历的，大多数投资者会选择将民宿交给专业的代理运营者负责日常运营。这部分费用和代理运营者的个人业务能力有一定关系，运营能力强的，可以给投资者创造更多收益，相应要求的费用也相对高。一般情况下，代理运营费是销售额的20%。